Судебная практика показывает, что наибольшее количество рисков несут в себе следующие сделки с недвижимым имуществом:

1. Купля-продажа квартир в новостройке по предварительному договору.

Этот документ представляет собой обязательство на дальнейшее заключение основного договора. Он не содержит в себе конкретных сроков сдачи дома и вселения в квартиру, а самое главное, не порождает права собственности на объект. Таким образом, покупатель может лишь требовать от застройщика заключения основной сделки. Кроме этого, предварительные соглашения несут в себе значительный риск двойных продаж, поскольку эти документы нигде не регистрируются.

Выход из ситуации — подписывать с застройщиком долевой или инвестиционный договор в соответствии с нормами ФЗ № 214. Это даст покупателю право оформить жилье в собственность, минуя строительную компанию.

2. Рента и договор пожизненного содержания.

Несмотря на то, что эти сделки регистрируются нотариусом, их достаточно просто оспорить в суде. Дело в том, что рентодателю — лицу, в собственность которого должна перейти квартира, очень сложно предоставить свидетельства надлежащего исполнения своих обязательств. Если передачу денежных средств по договору ренты можно подтвердить платежными документами, то факт оказания помощи владельцу квартиры, а также обеспечение его продуктами и лекарствами доказать практически нереально. Еще одна проблема заключается в том, что владелец жилья имеет право на ежемесячный платеж, размер которого должен составлять не менее двух МРОТ, т. е. 200 рублей (для регулирования платежей), а это значительно ниже прожиточного минимума, установленного государством. Таким образом, в договорах ренты МРОТ составляет 4 330 рублей (определенный для оплаты труда). Специалисты рекомендуют полностью отказаться от соглашений на пожизненное содержание, а при подписании договоров ренты необходимо четко прописывать все условия и устанавливать размер ежемесячных выплат не ниже прожиточного минимума по региону.

3. Дарение.

Эта сделка подразумевает безвозмездную передачу имущества третьему лицу. Риск для дарителя заключается в том, что он лишается всех прав на пользование квартирой и может просто оказаться на улице.

Одаряемый также может столкнуться с неприятными последствиями. В последнее время суды охотно признают эти договора недействительными по следующим основаниям:

– заявление дарителя (как правило, пожилого человека или социально неблагополучного лица) о том, что он не понимал последствий заключения договора;

– притворность сделки — подмена купли-продажи дарением.

Необходимо пояснить, что в последнем случае покупатель вряд ли сможет вернуть уплаченные деньги.

Юристы советуют заключать договора дарения только в случаях крайней необходимости и по возможности подменять их продажей имущества с приложением расписок в получении оплаты. Договор купли-продажи, по которому исполнены все обязательства, оспариванию не подлежит.

29.08.2012

<< Назад к списку